Conseqüències de l’incompliment del promotor i la manca d’avals individualitzats al comprador

Conscient el legislador de la problemàtica a què s’enfronta el comprador d’un habitatge quan lliura quantitats a compte d’aquesta compra, s’ha procedit a modificar la Llei d’Ordenació de l’Edificació per part de la Llei 20/2015 d’ordenació, supervisió i solvència de les entitats asseguradores i reasseguradores.

I. ANTECEDENTS LEGISLATIUS

La Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació, establia en la seva Disposició Addicional Primera que la percepció de quantitats anticipades en l’edificació per part dels promotors o gestors quedaria coberta mitjançant una assegurança que indemnitzés l’incompliment del contracte de forma anàloga a la que es disposa en la Llei 57/1968, de 27 de juliol, sobre percepció de quantitats anticipades en la construcció i venda d’habitatges. Aquesta última norma, i les seves disposicions complementàries, serien aplicables a la promoció de tota mena d’habitatges, fins i tot a les realitzades en règim de comunitat de propietaris o societat cooperativa. La garantia prevista per la Llei 57/1968 s’estenia a les quantitats lliurades en efectiu o mitjançant qualsevol efecte canviari, el pagament dels quals es domiciliarà en el compte especial previst en la Llei esmentada. La norma disposava, a més, que la devolució garantida comprendria les quantitats lliurades més els interessos legals dels diners vigents fins al moment en què es faci efectiva la devolució. Finalment, la Llei d’ordenació de l’edificació establia un règim sancionador per l’incompliment del que es preveu en la Llei sobre percepció de quantitats anticipades en la construcció i venda d’habitatges, de fins al 25% de les quantitats la devolució de les quals hagués de ser assegurada o, si és el cas, pel que es disposa en la normativa pròpia de les comunitats autònomes.

Amb la nova regulació en matèria de garanties sobre les quantitats lliurades a compte per a la construcció d’un habitatge, el legislador pretén dotar els adquirents de més garanties jurídiques.

Aquesta regulació legal, vigent fins al 31 de desembre de 2015, s’ha vist modificada per la Llei 20/2015, de 14 de juliol, d’ordenació, supervisió i solvència de les entitats asseguradores i reasseguradores, que ha modificat, en virtut de la seva Disposició Final Tercera, la regulació de la percepció de quantitats a compte del preu durant la construcció, per dotar de més garanties jurídiques els adquirents d’habitatges.

El legislador sembla acollir la jurisprudència continuada que fins ara ha emanat del Tribunal Suprem, en els supòsits de responsabilitat de les entitats avaladores de les quantitats lliurades a compte, quan el promotor incompleix les seves obligacions. Jurisprudència que no es limita als casos d’incompliment de terminis en el lliurament de l’habitatge per part del promotor, sinó que va més enllà, ja que enjudicia i resol sobre supòsits molt més greus i complexos pels adquirents d’habitatge, com ara els derivats de la declaració de concurs de l’empresa promotora. Aquesta doctrina jurisprudencial surt al pas de pràctiques nocives per a la part més feble en un contracte d’aquestes característiques, ja que l’Alt Tribunal manifesta que l’absència d’avals individuals no ha d’impedir que l’obligació de restituir les quantitats lliurades amb la finalitat d’adquirir un habitatge, amb els interessos corresponents, quedi coberta a favor dels compradors que han concertat un contracte de compravenda, lliurant quantitats a compte, per l’existència d’una pòlissa col·lectiva.

La nova regulació, emanada de la Llei 20/2015, de 14 de juliol, d’ordenació, supervisió i solvència de les entitats asseguradores i reasseguradores, recull l’esperit garantista sobre els assegurats –en aquest cas, adquirents d’habitatge-, tenint en compte el paper essencial en l’economia que tenen el sector financer i, en particular, el sector assegurador, fet que sembla justificar, fins i tot històricament, una regulació i intervenció públiques superiors que en altres sectors. Encara més en supòsits com el relatiu a l’adquisició d’habitatges, en els quals es lliuren importants quantitats a compte, bé sigui de la construcció, bé de la futura adquisició.

La Llei 20/2015, introdueix una Disposició Transitòria Tercera a la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació, que obliga les entitats asseguradores a adaptar, abans de l’1 de juliol de 2016, i per a les quantitats que es lliurin a compte a partir d’aquesta data, les pòlisses vigents l’1 de gener de 2016 als requisits de les garanties introduïts per la Disposició Final Tercera de la Llei 20/2015, que modifica la Disposició Addicional Primera de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació.

II. OBLIGACIONS DEL PROMOTORS QUE REBIN QUANTITATS A COMPTE DEL PREU DURANT LA CONSTUCCIÓ

Les persones físiques i jurídiques que promoguin la construcció de tota mena d’habitatges, hauran de complir, per ministeri legal, dues condicions. En primer lloc, hauran de garantir, des de l’obtenció de la llicència d’edificació, la devolució de les quantitats lliurades més els interessos legals, mitjançant contracte d’assegurança de caució subscrit amb entitats asseguradores autoritzades degudament per operar a Espanya, o mitjançant aval solidari emès per entitats de crèdit autoritzades degudament, per al cas que la construcció no s’iniciï o no arribi a bona fi en el termini convingut per al lliurament de l’habitatge. En segon lloc, quedaran obligats a percebre les quantitats anticipades pels adquirents a través d’entitats de crèdit en les quals hauran de dipositar-se en un compte especial, amb separació de qualsevol altra mena de fons pertanyents al promotor, inclòs el supòsit de comunitats de propietaris o societat cooperativa, i de les quals únicament podrà disposar per a les atencions derivades de la construcció dels habitatges. Per a l’obertura d’aquests comptes o dipòsits, l’entitat de crèdit, sota la seva responsabilitat, exigirà la garantia a què es refereix la condició anterior.

La norma preveu una doble via de protecció, en funció de si la garantia per l’adquirent s’opera mitjançant un contracte d’assegurança de caució subscrit amb una entitat asseguradora, o bé mitjançant un aval solidari emès per una entitat de crèdit.

1. Garantia de les quantitats avançades en la construcció i venda d’habitatges mitjançant un contracte d’assegurança de caució

Requisits:

En primer lloc s’haurà de subscriure una pòlissa d’assegurança individual per cada adquirent, en la qual s’identifiqui l’immoble per l’adquisició del qual es lliuren de forma anticipada les quantitats o els efectes comercials. La suma assegurada inclourà l’import total de les quantitats avançades en el contracte de compravenda, d’adhesió a la promoció o fase de la cooperativa o instrument jurídic equivalent, inclosos els impostos aplicables, incrementada en l’interès legal dels diners des del lliurament efectiu de l’avançament fins al dia previst del lliurament de l’habitatge per part del promotor.

Serà prenedor de l’assegurança el promotor, a qui correspondrà el pagament de la prima per tot el període d’assegurança fins a l’elevació a escriptura pública del contracte de compravenda, d’adhesió a la promoció o fase de la cooperativa o instrument jurídic equivalent. I correspon la condició d’assegurat a l’adquirent o els adquirents que figurin en el contracte de compravenda.

Com a garantia afegida, la norma estableix que l’assegurador no podrà oposar a l’assegurat les excepcions que li puguin correspondre contra el prenedor de l’assegurança. I la manca de pagament de la prima per part del promotor no serà, en cap cas, excepció oposable.

Pel que fa a la durada del contracte, aquesta no podrà ser inferior a la del compromís per a la construcció i el lliurament dels habitatges. I en el cas que es concedís una pròrroga per al lliurament dels habitatges, el promotor podrà prorrogar el contracte d’assegurança mitjançant el pagament de la prima corresponent, i en tot cas haurà d’informar l’assegurat d’aquesta pròrroga.

Per al supòsit que la construcció no s’iniciés o no arribés a bona fi en el termini convingut, l’assegurat, sempre que hagi requerit de manera fefaent al promotor per a la devolució de les quantitats aportades a compte, inclosos els impostos aplicables i els seus interessos, i aquest no hagi procedit a la seva devolució en el termini de trenta dies, podrà reclamar a l’assegurador l’abonament de la indemnització corresponent. Igualment, l’assegurat podrà reclamar directament a l’assegurador quan no resulti possible la reclamació prèvia al promotor. L’assegurador haurà d’indemnitzar l’assegurat en el termini de trenta dies comptadors des que es va formular la reclamació.

Només seran indemnitzables les quantitats que s’acrediti que van ser aportades per l’assegurat.

En el cas que l’entitat asseguradora hagués satisfet la indemnització a l’assegurat com a conseqüència del sinistre cobert pel contracte d’assegurança, el promotor no podrà transmetre l’habitatge sense haver rescabalat prèviament l’entitat asseguradora per la quantitat indemnitzada.

2. Garantia de les quantitats avançades en la construcció i venda d’habitatges mitjançant aval

Requisits:

Haurà d’emetre’s i mantenir-se en vigor per l’entitat de crèdit, per l’import total de les quantitats avançades en el contracte de compravenda, d’adhesió a la promoció o fase de la cooperativa o instrument jurídic equivalent, inclosos els impostos aplicables, incrementada en l’interès legal dels diners des del lliurament efectiu de l’avançament fins al dia previst del lliurament de l’habitatge per part del promotor.

En el cas que la construcció no s’iniciés o no arribés a bona fi en el termini convingut, el beneficiari, sempre que hagi requerit de manera fefaent al promotor per a la devolució de les quantitats lliurades a compte, inclosos els impostos aplicables, i els seus interessos, i aquest no hagi procedit a la seva devolució en el termini de trenta dies, podrà exigir a l’avalador l’abonament d’aquestes quantitats.

Igualment, el beneficiari podrà reclamar directament a l’avalador quan no resulti possible la reclamació prèvia al promotor.

Transcorregut un termini de dos anys, comptador des de l’incompliment per part del promotor de l’obligació garantida, sense que hagi estat requerit per l’adquirent per a la rescissió del contracte i la devolució de les quantitats anticipades, es produirà la caducitat de l’aval.

3. Execució de la garantia

Si la construcció no hagués arribat a iniciar-se o l’habitatge no hagués estat lliurat, l’adquirent podrà optar entre la rescissió del contracte amb devolució de les quantitats lliurades a compte, inclosos els impostos aplicables, incrementades en els interessos legals, o concedir una pròrroga al promotor, que es farà constar en una clàusula addicional del contracte atorgat, on s’especificarà el nou període amb la data de terminació de la construcció i lliurament de l’habitatge.

III. INFORMACIÓ CONTRACTUAL

– El promotor s’obliga a la devolució a l’adquirent de les quantitats percebudes a compte, inclosos els impostos aplicables, més els interessos legals en cas que la construcció no s’iniciï o acabi en els terminis convinguts que es determinin en el contracte, o no s’obtingui la cèdula d’habitabilitat, la llicència de primera ocupació o el document equivalent que facultin per a l’ocupació de l’habitatge.

– La referència al contracte d’assegurança o aval bancari, amb indicació de la denominació de l’entitat asseguradora o de l’entitat avaladora.

– La designació de l’entitat de crèdit i del compte a través de la qual s’ha de fer lliurament per l’adquirent de les quantitats que s’hagués compromès a avançar com a conseqüència del contracte formalitzat.

En el moment de l’atorgament del contracte de compravenda, el promotor, inclòs el supòsit de comunitats de propietaris o societat cooperativa, farà lliurament a l’adquirent del document que acrediti la garantia, referida i individualitzada a les quantitats que han de ser anticipades a compte del preu.

Finalment, per als supòsits de publicitat de la promoció d’habitatges amb percepció de quantitats a compte amb anterioritat al començament de les obres o durant el període de construcció, serà obligatori fer constar que el promotor ajustarà la seva actuació i contractació al compliment dels requisits establerts en aquest Llei, fent esment exprés de l’entitat asseguradora o avaladora garant, així com de l’entitat de crèdit on figura obert el compte especial en què s’hauran d’ingressar les quantitats anticipades.

IV. RÈGIM SANCIONADOR

L’incompliment de les obligacions a què s’ha fet referència en els punts anteriors constitueix infracció en matèria de consum, i s’aplicarà el que es disposa en el règim sancionador general sobre protecció dels consumidors i usuaris previst en la legislació general i en la normativa autonòmica corresponent; tot això sense perjudici de les competències atribuïdes per la normativa vigent a la Direcció General d’Assegurances i Fons de Pensions.

L’incompliment de l’obligació de constituir garantia –assegurança de caució o aval- donarà lloc a una sanció de fins al 25% de les quantitats la devolució de les quals hagi de ser assegurada o la que correspongui segons el que es disposa en la normativa pròpia de les Comunitats Autònomes.

A més d’això anterior, s’imposaran al promotor, inclòs el supòsit de comunitats de propietaris o societat cooperativa, les infraccions i sancions que poguessin correspondre conforme a la legislació específica en matèria d’ordenació de l’edificació.